Sälja eller köpa bostad?

Anlita en kvalificerad konsult. En fastighetsmäklare når fler intresserade köpare, har lättare att marknadsföra kvalitéerna i just Din bostad - och hittar den köpare som både vill och kan köpa till rätt pris. Tryggheten får båda parter på köpet med en FMF-mäklare.

Ditt livs affär

- Vill Du förändra Ditt boende
- villa eller lägenhet?
- Har Du gått och tittat länge på det där huset?
- Drömmer Du om torpet vid den idylliska sjön?
- Har Du råd att köpa ett nytt boende?
- Undrar Du över hur mycket Din bostad är värd?
- Hur ska Du hitta rätt köpare?
- Vad ska det stå i köpekontraktet?
- Vilken skatteeffekt ger försäljningen?
- Hur finansierar Du köpet av ny bostad?
- Hur gör Du en realistisk kostnadskalkyl för Ditt nya boende?
- Hur undersöker Du fastighetens/bostadsrättens skick?
- Hurdan är bostadsrättsföreningens ekonomi?

Du behöver en fastighetsmäklare Båda parter i en bostadsaffär har ett betydande ansvar.

- Vet Du vad som menas med "undersökningsplikt" och "upplysningsskyldighet"?
- Vad innebär "rättsliga fel", "rådighetsfel" och "faktiska fel"? Som köpare har Du ett lagstadgat ansvar att noga undersöka den bostad Du tänker köpa. Jordabalken 4 kap 19 § 2 st: "Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet". Lagen ger också Dig som säljare ett ansvar gentemot köparen: Du kan bli ansvarig för lämnade uppgifter som är felaktiga. Du kan också ställas till ansvar för att inte ha lämnat en uppgift som du förstått varit viktig för köparen. Köparen kan ha rätt till skadestånd på grund av din försummelse i sådana fall. En fastighetsmäklare ser till att såväl säljare som köpare kan genomföra en trygg bostadsaffär. Fastighetsmäklaren är en kvalificerad konsult En fastighetsmäklare träder in som rådgivare - analyserar uppdragsgivarens önskemål och upprättar en arbetsplan för det kommande arbetet.

Fastighetsmäklaren är länken mellan sin uppdragsgivare (säljaren) och den potentiella köparen. Fastighetsmäklaren tillgodoser både säljarens och köparens intressen (jfr § 12 nedan t.h.). Fastighetsmäklaren ser ofta alternativa, kreativa lösningar som gagnar kunden. Fastighetsmäklaren ger konkreta råd och raka besked - gör invecklade sammanhang tydliga så att alla berörda förstår vad som menas. I nästan alla bostadsaffärer finns flera intressenter med varierande önskemål. Endast en köpare är den rätta. Fastighetsmäklarens erfarenhet och kunnande är en viktig tillgång när säljare och köpare ska finna varandra. Det handlar inte enbart om det omedelbara ekonomiska utfallet - utan även om att undvika eventuella problem i framtiden. Fastighetsmäklarens arvode är avdragsgillt.

Fastighetsmäklaren hjälper t.ex. till med

- att bedöma villans/bostadrättens marknadsvärde
- att annonsera och ordna visning
- att göra boendekostnadskalkyl och vara behjälplig med finansieringsråd
- att finna rätt köpare till rätt pris
- att formulera och upprätta alla nödvändiga handlingar

Fastighetsmäklarens goda kontakter med banker och kreditinstitut öppnar för bra finansiella lösningar. En fastighetsmäklare sköter försäljningen på ett korrekt sätt och har tystnadsplikt om såväl köparens som säljarens personliga förhållanden.

Fastighetsmäklarlag

Utdrag ur Fastighetsmäklarlag av den 1 oktober 1995 (SFS 1995:400): 1 § "Med fastighetsmäklare avses i denna lag fysiska personer som yrkesmässigt förmedlar fastigheter, delar av fastigheter, byggnader på annans mark, tomträtter, bostadsrätter, andelsrätter avseende lägenhet, arrenderätter eller hyresrätter." 5 § "Varje fastighetsmäklare skall vara registrerad hos Fastighetsmäklarnämnden" (statlig tillsynsmyndighet för fastighetsmäklare). 12 § "Fastighetsmäklaren skall utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren skall därvid tillvarata både säljarens och köparens intresse". I lagens förarbeten till denna paragraf sägs bl.a.: "Det ligger dock ingen motsättning till detta i att mäklaren i fråga om rent affärsmässiga överväganden stöder sin uppdragsgivare snarare än motparten." Som exempel nämns förhandlingen om objektets pris.

Enligt Fastighetsmäklarförordningen...

(SFS 1995:1028) ...skall en fastighetsmäklare för att få ansöka om registrering ha föreskriven utbildning, vara ansvarsförsäkrad, samt förete bevis på att vederbörande är "en redbar person". Anlita en mäklare ansluten till Fastighetsmäklarförbundet En fastighetsmäklare som är ansluten till FMF har en stark branschorganisation bakom sig med experter - bl.a. inom skatte- och juridikområdena.
Fastighetsmäklarförbundet har en disciplinnämnd som prövar vad som är god mäklarsed - och till-rättavisar den medlem som avviker från förbundets etiska regler.
FMF har idag drygt 1.100 medlemmar - ett nätverk över hela Sverige. Det är en extra trygghet för dig som flyttar från en del av landet till en annan.

FMF-mäklaren

- har tillgång till fortbildning och kontinuerlig information inom alla de områden som rör branschen
- har förbundit sig att följa FMFs stränga yrkesetiska regler och beslut av dess disciplinnämnd
- kan vid en tvist erbjuda prövning i Fastighetsmarknadens Reklamationsnämnd (FMF-mäklare har förbundit sig att följa nämndens beslut)
- är ansvarsförsäkrad intill 2.000 000 kr per skadefall

För Din trygghets skull - anlita en FMF-mäklare. FMF arbetar för en kontinuerlig utveckling av fastighetsmäklarens tjänster - till gagn för medlemmarna och deras kunder. FMF verkar också för sunda affärsprinciper, samförstånd och yrkesskicklighet inom branschen.

Råd till dig som ska köpa en bostad

Fastighetsmäklaren ska ta tillvara både säljarens och köparens intressen vid förmedlingen. När det gäller priset på fastigheten/lägenheten arbetar dock fastighetsmäklaren utifrån säljarens intresse.

Vad kan du som köpare begära av fastighetsmäklaren?

- En objektsbeskrivning som visar fakta om fastigheten/bostadsrätten. Dessa fakta har fastighetsmäklaren kontrollerat hos myndigheter, långivare etc. och i förekommande fall hos bostadsrättsföreningen beträffande dess ekonomi etc. Dessutom innehåller beskrivningen alla uppgifter säljaren lämnat till fastighetsmäklaren om fastigheten/bostadsrätten.

- En personlig boendekalkyl. Kom ihåg att ge rätt uppgifter och alla uppgifter om din ekonomi till fastighetsmäklaren. Om du utelämnar något, kan kalkylen aldrig bli rättvisande.

- Om du inte har egna bankkontakter, kan fastighetsmäklaren ge dig förslag på personer att kontakta på olika banker så att du får jämföra deras villkor.

- Fastighetsmäklaren kan ge tips på bra besiktningsmän. Ta alltid in flera namn och ring och jämför pris, vad som ingår, besiktningsmannens försäkring etc.

- Fastighetsmäklaren upprättar korrekta köpekontrakt och köpebrev och alla därtill hörande dokument och ser till att du får in de förbehåll i köpekontraktet som du behöver (jfr nedan). Vi vill gärna påpeka att det är säljaren/ägaren som själv bestämmer på vilka villkor han ska sälja och till vem han ska sälja.

- Fastighetsmäklaren hjälper dig gärna med att ordna lagfart på fastigheten, om inte din långivare föredrar att göra detta.

- Det är en klar fördel om fastighetsmäklaren är ansluten till en branschorganisation som Fastighetsmäklarförbundet FMF. Genom FMFs unika nätverk har varje medlem tillgång till all tänkbar specialkompetens hos sina mer än tusen FMF-kollegor runt om i landet.

Som köpare har du eget ansvar!

- Framför allt har du en skyldighet att undersöka fastigheten/bostadsrätten före köpet - "köparens undersökningsplikt". Om du upptäcker fel efter tillträdet, har du svårt att få ersättning för sådant som du borde ha upptäckt vid en undersökning före köpet eller som du borde ha räknat med på grund av huset ålder och allmänna kondition. Om du inte själv känner dig tillräckligt kunnig, råder vi dig att anlita en besiktningsman (jfr ovan).

- Fastighetsmäkaren kan inte - och har inte till uppgift att - utföra en sådan undersökning för din räkning beroende på mäklarens lagstadgade skyldighet att vara opartisk mellan köpare och säljare. Däremot har fastighetsmäklaren skyldighet att upplysa köparen om allt han fått veta av säljaren och själv tagit reda på (jfr ovan).

- Du bör kontrollera att fastighetsmäklaren fått rätt siffror av dig till boendekalkylen. Du avgör sedan själv om du vill ta på dig den månadskostnad för boendet som kalkylen visar.

- Tala om för fastighetsmäklaren vilka villkor du har för att kunna genomföra affären, t ex om du vill ha inskrivet i kontraktet att du måste sälja din nuvarande bostad innan köpet kan bli giltigt. Ett annat villkor som fastighetsmäklaren kan skriva in i kontraktet är att du får överta de eventuella befintliga lånen och/eller får de nya lån du behöver för affärens genomförande.

Mäster Danielsgatan 3
211 58 Malmö

040 - 97 00 48

info@ostergarden.com